Bài viết bởi — Đồng sáng lập, Expert Sapiens
Rà soát lần cuối Tháng 6 2026
Finance & Accounting
Tỷ lệ Thanh toán Nợ (DSCR) là gì?
Định nghĩa
DSCR đo khả năng của bất động sản hoặc doanh nghiệp thanh toán các khoản nợ từ thu nhập hoạt động. DSCR = Thu nhập Hoạt động Ròng ÷ Tổng Dịch vụ Nợ. DSCR trên 1,0 có nghĩa là thu nhập vượt quá thanh toán nợ; dưới 1,0 có nghĩa là thu nhập không đủ để trang trải nợ. Người cho vay thường yêu cầu DSCR từ 1,20–1,25x hoặc cao hơn cho khoản vay bất động sản thương mại.
Đối với bất động sản thương mại: DSCR = NOI (Thu nhập Hoạt động Ròng) ÷ Dịch vụ Nợ Hàng năm. NOI = tổng thu nhập cho thuê trừ chi phí vận hành (không bao gồm dịch vụ nợ). Dịch vụ nợ hàng năm = thanh toán vốn gốc + lãi cho năm. DSCR 1,25 có nghĩa là bất động sản tạo ra thu nhập nhiều hơn 25% so với cần thiết để trang trải nợ — cung cấp bộ đệm chống lại trống hoặc tăng chi phí. Người cho vay sử dụng DSCR như chỉ số bảo lãnh chính: hầu hết thế chấp thương mại yêu cầu 1,20–1,30x. Đối với khoản vay kinh doanh, người cho vay tính DSCR sử dụng EBITDA hoặc dòng tiền: DSCR = EBITDA ÷ Dịch vụ Nợ.
Vì sao điều này quan trọng
DSCR xác định bạn có thể vay bao nhiêu, lãi suất của bạn, và liệu bạn có cần bảo hiểm thế chấp không. Đối với nhà đầu tư bất động sản, tối đa hóa đòn bẩy (theo ràng buộc DSCR) khuếch đại lợi nhuận. Cố vấn tài chính hoặc tư vấn bất động sản có thể mô hình hóa tác động DSCR trên lợi nhuận thỏa thuận và giúp bạn xác định cơ cấu tài trợ tối ưu cho chiến lược đầu tư.