什么是 偿债覆盖率（DSCR）？

对于商业房地产：DSCR = NOI（净营业收入）÷ 年度债务服务。NOI = 总租金收入减去运营费用（不含债务服务）。年度债务服务 = 当年本金 + 利息还款。DSCR为1.25意味着房产产生的收入比覆盖债务所需多25%——为空置或费用增加提供缓冲。贷款方将DSCR作为主要承销指标：大多数商业按揭要求1.20至1.30倍。对于商业贷款，贷款方使用EBITDA或现金流计算DSCR：DSCR = EBITDA ÷ 债务服务。低DSCR限制了房产或企业可以支持的债务规模。投资者优化NOI（通过提高租金、降低空置率、控制费用）以改善DSCR并获得更高的杠杆率。

DSCR决定了您在房产或企业上可以获得多少融资。在接触贷款方之前了解您的DSCR，可以让您优化资本结构、识别符合目标杠杆率条件的房产，并避免在承销过程中出现意外。财务顾问或房地产顾问可以在各种情景下建模DSCR，并帮助您构建符合贷款方要求的交易结构。