什么是 1031交换（1031 Exchange）？

根据《美国国内税收法典》第1031条，纳税人可以出售投资性或商业性房产，并通过将出售所得再投资于另一处符合条件的房产来递延资本利得税的确认。规则严格：替代房产必须在出售完成后45天内完成认定，并在180天内完成收购。交换必须涉及"同类"房产——在房地产领域这一定义较为宽泛，例如公寓楼可以换成商业房地产或土地。必须由合格中间方（QI）在交换期间持有出售所得——卖方不得接触这笔资金。交换中收取的补偿金（现金或非同类财产）须按收取金额纳税。1031交换只递延税款，而非消除税款——但若持有至去世，继承人将获得阶梯式调整基础，实际上消除了未实现的利得。

1031交换可以保留否则会因税款而损失的大量资本——让更多资金在房地产中长期复利增长。然而，规则严格，一旦出错可能触发全额税单。房地产顾问和税务专业人士都应参与其中，以确保合规、正确选择中间方，并在规定的时间节点内完成战略性房产认定。