什么是 资本化率（Cap Rate）？

资本化率计算公式为：净营业收入（NOI）÷ 房产价值（或购买价格）。例如，一处年净营业收入60,000美元、购入价100万美元的房产，其资本化率为6%。NOI是收入（通常为租金）减去运营费用——不含按揭还款，这使得资本化率成为与融资方式无关的中性指标，便于比较不同融资结构的房产。较低的资本化率通常表示风险较低和/或需求较高（常见于核心城市市场）。较高的资本化率表明风险较高或市场需求较低——但也可能带来更高的回报。资本化率因房产类型（工业、多户住宅、零售、办公）和地点而存在显著差异。在利率上升环境中，资本化率往往扩大（房产价值下降），因为投资者要求更高的回报以与国债等无风险替代品竞争。

资本化率是一个出发点，而非完整图景——它不考虑空置率、资本支出需求或融资成本。在购买投资性房产之前，房地产顾问可以帮助您分析净营业收入质量、将资本化率与市场可比房产进行基准测试，并建模反映实际融资结构的现金回报率。