Что такое Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)?

Для коммерческой недвижимости: DSCR = NOI (Чистый операционный доход) ÷ Годовое обслуживание долга. NOI = валовой рентный доход минус операционные расходы (без учёта обслуживания долга). Годовое обслуживание долга = платежи по основному долгу + проценты за год. DSCR 1,25 означает, что объект генерирует на 25% больше дохода, чем необходимо для покрытия долга, обеспечивая запас на случай вакантности или роста расходов. Для бизнес-кредитов кредиторы рассчитывают DSCR с использованием EBITDA или денежного потока. Инвесторы оптимизируют NOI (через повышение арендной платы, снижение вакантности, контроль расходов) для улучшения DSCR и получения бо́льшего кредитного рычага.

DSCR определяет, какой объём финансирования вы можете получить под объект недвижимости или бизнес. Знание DSCR перед обращением к кредиторам позволяет оптимизировать структуру капитала, выявлять объекты, подходящие для целевого кредитного рычага, и избегать неожиданностей в ходе андеррайтинга. Финансовый советник или консультант по недвижимости смоделирует DSCR в различных сценариях и поможет структурировать сделки, отвечающие требованиям кредиторов.