Что такое Ставка капитализации (Cap Rate)?

Ставка капитализации рассчитывается как: Чистый операционный доход (NOI) ÷ Стоимость объекта (или цена покупки). Например, объект с годовым NOI 60 000 долларов, приобретённый за 1 000 000 долларов, имеет ставку капитализации 6%. NOI — это выручка (как правило, арендная плата) за вычетом операционных расходов, без учёта ипотечных платежей, что делает ставку капитализации финансово-нейтральным показателем, удобным для сравнения объектов независимо от способа финансирования. Более низкая ставка капитализации, как правило, свидетельствует о более низком риске и/или более высоком спросе (характерно для престижных городских рынков). Более высокая ставка сигнализирует о бо́льшем риске или более низком рыночном спросе, но и о потенциально более высокой доходности. В условиях роста процентных ставок ставки капитализации, как правило, расширяются (стоимость объектов снижается).

Ставка капитализации — это отправная точка, а не исчерпывающая картина: она не учитывает вакантность, потребность в капитальных вложениях или расходы на финансирование. Перед покупкой инвестиционного объекта советник по недвижимости поможет проанализировать качество NOI, сопоставить ставки капитализации с сопоставимыми объектами на рынке и смоделировать денежную доходность с учётом фактической структуры финансирования.