Was ist Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV)?

Der LTV ist die grundlegendste Kennzahl im Immobilienkredit. Eine Hypothek von 700.000 Euro auf eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro entspricht einem LTV von 70 %. Höherer LTV = höheres Risiko für Kreditgeber = höhere Zinsen und strengere Bedingungen. Wohnhypotheken über 80 % LTV erfordern typischerweise eine private Hypothekenversicherung (PMI). Gewerbekreditgeber begrenzen den LTV in der Regel auf 65–75 % für Anlageimmobilien, 75–80 % für eigengenutztes Immobilienvermögen. In Notmarktsituationen schützt der LTV Kreditgeber: Bei Zahlungsausfall kann der Kreditgeber die Immobilie verkaufen und das Darlehen einziehen — vorausgesetzt, die Werte sind nicht unter das LTV-Verhältnis gefallen. LTV unterscheidet sich vom kombinierten LTV (CLTV), der alle Grundpfandrechte auf einer Immobilie umfasst. Der LTV nach Renovierung (ARV-LTV) wird beim Fix-and-Flip-Kredit verwendet: Darlehen als Prozentsatz des projizierten Nachsanierungswerts.

Der LTV bestimmt, wie viel Sie leihen können, Ihren Zinssatz und ob Sie eine Hypothekenversicherung benötigen. Für Immobilieninvestoren steigert die Maximierung des Fremdkapitaleinsatzes (unter Berücksichtigung der DSCR-Grenzen) die Renditen. Ein Immobilienberater oder Finanzberater kann den LTV-Einfluss auf die Transaktionsrenditen modellieren und helfen, die optimale Finanzierungsstruktur für Ihre Anlagestrategie zu finden.