Was ist Kapitalisierungsrate (Cap Rate)?

Die Cap Rate wird berechnet als: Nettobetriebsergebnis (NOI) ÷ Immobilienwert (bzw. Kaufpreis). Erzielt eine Immobilie beispielsweise ein jährliches NOI von 60.000 Euro und wurde für 1.000.000 Euro erworben, beträgt die Cap Rate 6 %. Das NOI entspricht den Mieteinnahmen abzüglich Betriebskosten — ohne Hypothekenzahlungen, was die Cap Rate zu einer finanzierungsneutralen Kennzahl macht, die den Vergleich von Immobilien unabhängig von der Finanzierungsstruktur ermöglicht. Eine niedrigere Cap Rate signalisiert in der Regel geringeres Risiko und/oder höhere Nachfrage (typisch für Premiumlagen). Eine höhere Cap Rate deutet auf höheres Risiko oder geringere Marktnachfrage hin — aber auch auf potenziell höhere Renditen. Cap Rates variieren erheblich je nach Immobilienart und Lage. In einem steigenden Zinsumfeld tendieren Cap Rates zur Ausweitung (Immobilienwerte sinken), da Investoren höhere Renditen gegenüber risikolosen Alternativen fordern.

Die Cap Rate ist ein Ausgangspunkt, kein vollständiges Bild — sie berücksichtigt keine Leerstandsrisiken, Investitionsbedarf oder Finanzierungskosten. Ein Immobilienberater kann vor dem Kauf die NOI-Qualität analysieren, Cap Rates mit vergleichbaren Objekten benchmarken und Cash-on-Cash-Renditen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungsstruktur modellieren.