キャップレート (Cap Rate)とは何ですか？

キャップレートは次のように計算されます：純営業利益（NOI）÷ 物件価値（または購入価格）。例えば、年間NOIが6万ドルで100万ドルで購入した物件のキャップレートは6%です。NOIは収入（通常は賃料）から運営費（住宅ローンの支払いを除く）を差し引いたもので、住宅ローンを除くため、ファイナンス方法に関係なく物件を比較するのに有用なファイナンシング中立の指標です。低いキャップレートは一般的に低リスクおよび/または高い需要を示します（都心の一等地に多い）。高いキャップレートは高いリスクまたは低い市場需要を示しますが、より高いリターンの可能性もあります。キャップレートは物件タイプ（工業、集合住宅、小売、オフィス）と場所によって大きく異なります。金利上昇環境では、投資家が国債などのリスクフリー代替に対してより高いリターンを求めるため、キャップレートは拡大する傾向があります（物件価値の下落）。

キャップレートは出発点であり、完全な全体像ではありません。空室率、資本的支出ニーズ、ファイナンスコストを考慮しません。投資物件を購入する前に、不動産アドバイザーがNOIの質の分析、市場の比較物件に対するキャップレートのベンチマーク、実際のファイナンス構造を反映したキャッシュ・オン・キャッシュリターンのモデリングを支援できます。