結論から言うと：韓国の賃貸詐欺の多くは、4つの確認で防げます。登記簿謄本（등기부등본）を自分で取得し、所有者を確認すること。敷金と既存の債務の合計が、物件の価値を十分に下回っていることを確かめること。支払いは登記上の所有者の口座にだけ、段階的に行うこと。そして入居当日に転入届（전입신고）を出し、確定日付（확정일자）を受けること。このガイドでは、それぞれの確認方法と防げる詐欺、そしてそれでも敷金が返ってこない場合にすべきことを説明します。
韓国でこれがほかのどこよりも重要な理由
韓国の賃貸借は敷金を軸に成り立っています。jeonseでは、数億ウォンに達することもある金額、多くの場合は自分の貯蓄を家主に預け、退去時に全額返ってくるという約束を受けます。wolseの敷金でも、通常は家賃の数か月分になります。전세사기（jeonse詐欺）とは、この約束が守られない場合に起きるものです。家主が物件を担保に借り入れを重ねすぎていたり、最初から返すつもりがなかったりすると、敷金は回収できなくなります。
規模は決して小さくありません。政府の被害支援委員会は、2023年6月から2026年9月までに41,559人をjeonse詐欺の被害者として認定しており、そのうち10,221人がソウルでの被害です。外国人も例外ではなく、2026年7月末までに544人が認定されています。詐欺師は韓国に来たばかりの人は書類を読まないと考えているため、以下の確認は外国人にとってこそ重要です。
外国人が実際に遭う詐欺
| 詐欺の種類 | 手口 | 見抜くサイン | 防ぐ方法 |
|---|---|---|---|
| 隠れた先順位債務（jeonse詐欺） | 物件にすでに多額の抵当権が付いており、競売になるとあなたの敷金は銀行より後回しになります。 | 敷金が売買価格に近い。家主がローンについて曖昧にする。 | 登記簿の乙区（을구）の確認と、ステップ2の比率チェック。 |
| 偽の家主・偽の仲介業者 | 所有者ではない人、または登録された仲介業者ではない人が契約を結び、お金を受け取ります。 | 契約書や口座の名義が登記簿と違う。仲介業の登録証が掲示されていない。 | 家主の身分証を登記簿の甲区（갑구）と照合し、登記上の所有者にだけ支払う。 |
| 偽物件 | 相場より安い物件をタングン（Danggeun）やSNS、不動産アプリに掲載し、内見の前に「仮押さえ」のための支払いを求めます。 | 周辺相場よりはるかに安い。内見ができない。予約金の送金を急かされる。 | 部屋と登記簿を確認する前には、絶対に支払わない。 |
| 二重契約 | 同じ部屋を複数の借主に貸したり、所有者の同意なく転貸したりします。 | 貸そうとしている人が所有者ではなく借主で、所有者の書面による同意がない。 | 登記上の所有者か、その公認仲介士と取引し、すぐに確定日付（확정일자）を受ける。 |
これは仮定の話ではありません。2025年7月、麻浦（マポ）警察は、タングンに相場より安い偽物件を掲載し、所有者や仲介業者になりすましていたグループを摘発しました。被害者は51人、被害額は約3億5,000万ウォンでした。2026年7月には富川（プチョン）の警察が、不動産プラットフォームの偽物件で90人から約5億5,000万ウォンをだまし取った7人を逮捕しています。
ステップ1：登記簿謄本（등기부등본）を自分で取得する
家主や仲介業者が渡すコピーに頼ってはいけません。大法院（最高裁判所）のiros.go.kr登記サイトから自分で取得してください（約1,000ウォン。仲介業者や翻訳者と一緒に読むこともできます）。登記簿で重要なのは次の2つの部分です。
- 甲区（갑구）：誰が所有しているか。賃貸借契約書の名前は登記上の所有者と完全に一致していなければならず、家主が提示する身分証も同様です。差押えや仮差押えもここに記載され、どれか一つでもあればそれだけで危険信号です。
- 乙区（을구）：どんな債務があるか。根抵当権（근저당권）など、あなたより先に弁済を受ける権利が記載されます。家主が返済できなくなった場合、先にお金を受け取るのはあなたではなく銀行です。
残金を支払う当日にも、もう一度取得してください。契約から入居までの間に新たな抵当権が設定されたり、所有者が変わったりしたことが、最も深刻な被害の一部につながりました。
ステップ2：敷金と物件価値の比率を確認する
敷金に乙区のすべての債務を足し、その合計を物件が実際に売れる価格と比べてください。よく使われる目安は、その合計を市場価格の約70%未満に抑えることで、より安全なラインはそれより低くなります。参考までに、ソウルのアパートのjeonse敷金は2026年1月時点で売買価格の平均約51%（KB）、ソウルのヴィラは2026年6月時点で約61%（政府データをもとにした民間の分析）でした。詐欺が集中したヴィラでよく見られた、売買価格の80〜90%に達する敷金は危険水域です。
家主の言い値ではなく、最近の類似物件の取引事例を仲介業者に求めてください。ヴィラや小規模なオフィステルはアパート団地より価格を見積もりにくく、まさにそのために狙われました。
ステップ3：支払いは段階的に、登記上の所有者にだけ
- 契約金（계약금、通常は約10%）は署名時に支払い、残金は入居当日、部屋を再確認し登記簿を取り直したうえで支払います。
- 送金は銀行振込のみで、登記上の所有者名義の口座にだけ行ってください。親族や「管理人」、仲介業者個人への支払いを求められたら、手を止める理由になります。
- 内見していない部屋を押さえるために支払ってはいけません。本物の家主は内見まで待てますが、偽物件は待てません。
- 領収書、メッセージ、署名済みの契約書はすべて保管してください。何か問題が起きたときに必要になります。
ステップ4：確定日付（확정일자）と転入届（전입신고）をすぐに済ませる
入居当日かその直後に最寄りの住民センター（주민센터）で行うこの2つの手続きによって、家主が返済できなくなった場合に、ほかの債権者より優先して敷金を回収する法的な権利が得られます。数日遅れるだけでも、その間に届け出られた別の権利より順位が下がるおそれがあります。外国人の場合は、住民センターでの滞在地変更申告（체류지 변경신고）が転入届として扱われます。具体的な手続きは전입신고（転入届）のステップ別ガイドをご覧ください。
ステップ5：jeonse敷金保険（전세보증보험）を検討する
HUG（住宅都市保証公社）は敷金返還保証を提供しています。家主が敷金を返さない場合、HUGが代わりに支払い、家主には自ら請求します。HUGは外国人も申し込めるとしています。2026年10月時点の主な条件は次のとおりです。
- 敷金がソウル首都圏で7億ウォン以下（その他の地域は5億ウォン以下）であること。
- 敷金とそれより先順位の債務の合計が、物件価値の90%を超えないこと。
- 入居し、転入届と確定日付を済ませていること。
- 賃貸借期間の半分が過ぎる前に申し込むこと。
無料ではありませんが、貯蓄を預ける敷金であれば、通常は保証料を払う価値があります。90%の基準を満たせず保証に加入できない物件なら、保険だけの問題ではなく、その物件自体への警告と受け止めてください。
手を引くべき危険信号
- 家主や仲介業者が、登記簿を自分で取得しないよう仕向ける、または改ざんされたか不完全に見えるコピーを渡してくる。
- 登記上の所有者とは別の名義の口座に敷金を振り込むよう求められる。
- 所有者以外の人が、所有者本人に直接確認できない委任状を持って署名する。
- 家賃や敷金が周辺の同等物件よりはるかに安い、または内見前の支払いを求められる。
- 建物内の多くの部屋が、同じ家主や管理会社によってjeonseで貸し出されている。2022〜2023年の「ヴィラ王」事件の背後にあったパターンです。
- 上記のどれも確認しないうちに、当日中の署名と送金を迫られる。
敷金が返ってこない場合
- 優先順位を守らずに退去しないでください。どうしても退去する必要がある場合は、まず裁判所に賃借権登記命令（임차권등기명령）を申し立ててください。退去後も登記簿上の優先順位が保たれます。
- 調停を試みる。住宅賃貸借紛争調整委員会（주택임대차분쟁조정위원회）は、敷金の紛争を訴訟より早く、安く扱います。
- だまされた場合は警察に詐欺として届け出る。偽の家主、偽物件、隠されていた債務などが該当します。
- 被害者認定を申請する。jeonse詐欺特別法のもとで、外国人も被害者として認定されることがあります。2026年4月に可決された改正により、2026年11月13日から認定被害者には敷金の少なくとも3分の1が保障されます。回収額が3分の1に満たない場合、国が差額を支払います。外国人被害者がこの支払いの対象になるかは執筆時点で確認されていないため、申請時に確認してください。
- 保険金を請求する。HUGの保証に加入している場合です。
不安なら、一緒に確認してくれる仲介業者を
公認仲介士（공인중개사）には、取引の一環として登記情報を確認し説明する法的義務があります。だからといって自分で確認する意味がなくなるわけではありませんが、よい仲介業者ならステップ1〜4をあなたを置き去りにせず、一緒に進めてくれるはずです。Seoul Homesの物件はすべて、認証済みの不動産業者、デベロッパー、物件オーナーが掲載しています。仲介業者を探すほか、手続き全体については外国人のためのソウル賃貸ガイドをご覧ください。
よくある質問
wolseはjeonseより安全ですか？
多くの場合は安全です。かかっている金額がはるかに少ないためです。wolseの敷金は通常、物件価値の大半ではなく家賃の数か月分です。ただし偽物件や偽の家主はwolseの借主も狙うため、同じ確認が必要です。
外国人もjeonse敷金保険に加入できますか？
はい。HUGは外国人も敷金返還保証に申し込めるとしています。敷金がソウル首都圏で7億ウォン以下であること、敷金と先順位債務の合計が物件価値の90%を超えないこと、転入届と確定日付を済ませ、賃貸借期間の半分が過ぎる前に申し込むことが条件です。
家主が敷金を返してくれない場合はどうすればいいですか？
先に退去しないでください。優先順位を守るために賃借権登記命令（임차권등기명령）を申し立て、住宅賃貸借紛争調整委員会を利用し、だまされた場合は警察に届け出てください。HUGの保証に加入していれば、請求を行ってください。
外国人のjeonse詐欺被害者も政府の支援を受けられますか？
外国人もjeonse詐欺特別法のもとで被害者として認定されることがあり、2026年7月末までに544人が認定されています。公共賃貸住宅など一部の支援は外国人には開かれておらず、2026年11月13日からの最低3分の1の新たな支払いの対象になるかも確認されていません。申請時に確認してください。
韓国で偽の賃貸物件を見分けるには？
同等の物件よりはるかに安い価格、内見前の支払い要求、登記簿と名前が一致しない「家主」に注意してください。部屋を実際に見て、登記簿を自分で取得し、登記上の所有者にだけ支払いましょう。
最終更新日：2026年10月14日。この記事は情報提供のみを目的としており、法的助言ではありません。被害者支援の規定や保険の条件は変わることがあります。頼る前に、HUG、LH、または区役所で確認してください。