Kurz gesagt: Die meisten Mietbetrügereien in Korea scheitern an vier Prüfungen. Rufen Sie das Grundbuch (등기부등본) selbst ab und bestätigen Sie den Eigentümer. Stellen Sie sicher, dass Ihre Kaution plus bestehende Schulden deutlich unter dem Wert der Wohnung liegt. Zahlen Sie nur auf das Konto des eingetragenen Eigentümers, und zwar in Raten. Und erledigen Sie 전입신고 und 확정일자 am Tag des Einzugs. Der Rest dieses Leitfadens erklärt jede Prüfung, die Betrugsmaschen, die sie verhindert, und was zu tun ist, wenn Ihre Kaution trotzdem nicht zurückgezahlt wird.
Warum das in Korea wichtiger ist als fast überall sonst
Koreanische Mietverträge beruhen auf Kautionen. Beim Jeonse übergeben Sie einem Vermieter eine Summe, die in die Hunderte Millionen Won gehen kann, oft Ihre Ersparnisse, mit dem Versprechen, dass sie beim Auszug vollständig zurückkommt. Selbst eine Wolse-Kaution beträgt meist mehrere Monatsmieten. 전세사기 (Jeonse-Betrug) ist das, was passiert, wenn dieses Versprechen nicht gehalten wird: Ein Vermieter, der die Immobilie überschuldet hat oder nie vorhatte zurückzuzahlen, hinterlässt eine Kaution, die nicht mehr einzutreiben ist.
Das Ausmaß ist nicht gering. Bis September 2026 hatte der staatliche Ausschuss für Opferhilfe seit Juni 2023 41.559 Opfer von Jeonse-Betrug anerkannt, davon 10.221 in Seoul. Auch Ausländer sind darunter: Bis Ende Juli 2026 waren 544 anerkannt worden. Betrüger gehen davon aus, dass Neuankömmlinge die Unterlagen nicht lesen; die folgenden Prüfungen sind für Sie also wichtiger, nicht weniger wichtig.
Die Betrugsmaschen, denen Ausländer tatsächlich begegnen
| Masche | So funktioniert sie | Das Warnzeichen | Was sie verhindert |
|---|---|---|---|
| Versteckte Vorschulden (Jeonse-Betrug) | Auf der Wohnung lastet bereits eine hohe Hypothek, sodass Ihre Kaution bei einer Zwangsversteigerung hinter der Bank rangiert. | Kaution nahe am Verkaufspreis; Vermieter bleibt bei Krediten vage. | Grundbuchprüfung (을구) und die Quotenprüfung in Schritt 2. |
| Falscher Vermieter oder falscher Makler | Jemand, der nicht der Eigentümer oder kein lizenzierter Makler ist, unterschreibt mit Ihnen und nimmt das Geld. | Der Name im Vertrag oder auf dem Bankkonto weicht vom Grundbuch ab; keine Maklerlizenz ausgehängt. | Ausweis des Eigentümers mit dem Grundbuch (갑구) abgleichen; nur an den eingetragenen Eigentümer zahlen. |
| Fake-Inserat | Eine Wohnung unter Marktpreis, beworben auf Danggeun, in sozialen Medien oder in einer Immobilien-App; Sie sollen vor einer Besichtigung zahlen, um sie zu „reservieren“. | Preis weit unter dem Niveau der Gegend; keine Besichtigung; Druck, eine Reservierungsgebühr zu überweisen. | Nie zahlen, bevor Sie die Wohnung und das Grundbuch gesehen haben. |
| Doppelvertrag | Dieselbe Wohnung wird an mehr als einen Mieter vermietet, oder eine Untervermietung wird ohne Zustimmung des Eigentümers arrangiert. | Die vermietende Person ist Mieter, nicht Eigentümer; keine schriftliche Zustimmung des Eigentümers. | Mit dem eingetragenen Eigentümer oder dessen lizenziertem Makler abschließen; 확정일자 sofort beantragen. |
Das ist nicht hypothetisch. Im Juli 2025 zerschlug die Polizei in Mapo einen Ring, der Fake-Inserate unter Marktpreis auf Danggeun veröffentlichte und sich als Eigentümer und Makler ausgab: 51 Opfer, etwa ₩350 Millionen. Im Juli 2026 nahm die Polizei in Bucheon sieben Personen wegen Fake-Inseraten auf Immobilienplattformen fest, die rund ₩550 Millionen von 90 Opfern erbeutet hatten.
Schritt 1: Rufen Sie das Grundbuch (등기부등본) selbst ab
Verlassen Sie sich nie auf eine Kopie, die Ihnen der Vermieter oder Makler gibt. Rufen Sie es selbst beim Register des Obersten Gerichtshofs unter iros.go.kr ab (etwa ₩1.000; Ihr Makler oder ein Übersetzer kann es mit Ihnen lesen). Das Grundbuch hat zwei Teile, auf die es ankommt:
- 갑구 (Abschnitt A): wem es gehört. Der Name in Ihrem Mietvertrag muss genau mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmen, ebenso der Ausweis, den Ihnen der Vermieter zeigt. Hier erscheinen auch Pfändungen und vorläufige Beschlagnahmen, und jede davon ist für sich allein ein Warnsignal.
- 을구 (Abschnitt B): was darauf lastet. Hypotheken (근저당권) und andere Rechte, die vor Ihnen bedient würden. Wenn der Vermieter zahlungsunfähig wird, bekommt zuerst die Bank ihr Geld, nicht Sie.
Rufen Sie es am Tag der Restzahlung erneut ab. Eine neue Hypothek oder ein Eigentümerwechsel zwischen Vertragsunterzeichnung und Einzug war der Weg, auf dem einige der schlimmsten Fälle entstanden.
Schritt 2: Prüfen Sie das Verhältnis von Kaution zu Immobilienwert
Addieren Sie Ihre Kaution zu allen Schulden in Abschnitt B und vergleichen Sie die Summe mit dem Preis, zu dem die Wohnung tatsächlich verkauft würde. Eine weit verbreitete Faustregel lautet, diese Summe unter etwa 70 % des Marktwerts zu halten; die sicherere Grenze liegt niedriger. Zum Vergleich: Jeonse-Kautionen für Apartments in Seoul lagen im Januar 2026 im Schnitt bei etwa 51 % der Verkaufspreise (KB), Kautionen für Villas in Seoul im Juni 2026 bei etwa 61 % (eine private Auswertung staatlicher Daten). Eine Kaution von 80–90 % des Preises, häufig bei den Villas, in denen sich die Betrugsfälle häuften, ist die Gefahrenzone.
Fragen Sie Ihren Makler nach aktuellen Vergleichsverkäufen, nicht nach der Preisvorstellung des Vermieters. Villas und kleine Officetels sind schwerer zu bewerten als Apartmentanlagen, und genau deshalb wurden sie zum Ziel.
Schritt 3: Zahlen Sie in Raten, nur an den eingetragenen Eigentümer
- Zahlen Sie die Anzahlung (계약금, meist etwa 10 %) bei Unterzeichnung und den Restbetrag am Einzugstag, nachdem Sie die Wohnung noch einmal gesehen und das Grundbuch erneut abgerufen haben.
- Überweisen Sie Geld nur per Banküberweisung und nur auf ein Konto, das auf den Namen des eingetragenen Eigentümers lautet. Die Bitte, an einen Verwandten, einen „Verwalter“ oder den Makler persönlich zu zahlen, ist ein Grund, abzubrechen.
- Zahlen Sie nie, um eine Wohnung zu reservieren, die Sie nicht besichtigt haben. Ein echter Vermieter kann auf eine Besichtigung warten; ein Fake-Inserat nicht.
- Bewahren Sie jede Quittung, jede Nachricht und den unterschriebenen Vertrag auf. Sie brauchen sie, wenn etwas schiefgeht.
Schritt 4: Erledigen Sie 확정일자 (festes Datum) und 전입신고 (Wohnsitzmeldung) sofort
Diese beiden Anmeldungen, erledigt bei Ihrem örtlichen 주민센터 am Einzugstag oder direkt danach, geben Ihrer Kaution rechtlichen Vorrang vor anderen Gläubigern, falls der Vermieter zahlungsunfähig wird. Schon wenige Tage Verzögerung können Sie hinter einen anderen Anspruch zurückwerfen, der in diesem Zeitraum eingereicht wurde. Für Ausländer gilt die Meldung der neuen Adresse (체류지 변경신고) beim 주민센터 als 전입신고. In unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum 전입신고 erfahren Sie genau, wie Sie die Meldung einreichen.
Schritt 5: Erwägen Sie eine Jeonse-Kautionsversicherung (전세보증보험)
HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) bietet eine Garantie für die Rückzahlung der Kaution: Wenn der Vermieter Ihre Kaution nicht zurückzahlt, zahlt HUG sie aus und fordert das Geld selbst vom Vermieter ein. Laut HUG können auch Ausländer einen Antrag stellen. Die wichtigsten Bedingungen, Stand Oktober 2026:
- Die Kaution darf in der Hauptstadtregion Seoul höchstens ₩700 Millionen betragen (anderswo ₩500 Millionen).
- Ihre Kaution plus alle vorrangigen Schulden darf 90 % des Werts der Wohnung nicht übersteigen.
- Sie müssen eingezogen sein und 전입신고 und 확정일자 erledigt haben.
- Sie müssen den Antrag stellen, bevor die Hälfte der Mietdauer verstrichen ist.
Sie ist nicht kostenlos, aber für eine Kaution, die Ihre Ersparnisse darstellt, lohnt sich die Prämie meist. Wenn sich eine Immobilie nicht versichern lässt, weil sie den 90-%-Test nicht besteht, sehen Sie das als Warnung vor der Immobilie, nicht nur vor der Versicherung.
Warnsignale, bei denen Sie gehen sollten
- Der Vermieter oder Makler rät Ihnen davon ab, das Grundbuch selbst abzurufen, oder gibt Ihnen eine Kopie, die bearbeitet oder unvollständig wirkt.
- Die Kaution soll auf ein Konto überwiesen werden, das auf einen anderen Namen als den des eingetragenen Eigentümers lautet.
- Jemand anderes als der Eigentümer unterschreibt, mit einer Vollmacht, die Sie nicht direkt beim Eigentümer überprüfen können.
- Die Miete oder Kaution liegt weit unter vergleichbaren Wohnungen in der Gegend, oder Sie sollen vor einer Besichtigung zahlen.
- Viele Wohnungen im Gebäude werden vom selben Vermieter oder derselben Verwaltungsfirma auf Jeonse vermietet, das Muster hinter den „Villa-König“-Fällen von 2022–2023.
- Druck, noch am selben Tag zu unterschreiben und Geld zu überweisen, bevor Sie irgendeinen der oben genannten Punkte geprüft haben.
Wenn Ihre Kaution nicht zurückgezahlt wird
- Ziehen Sie nicht aus, ohne Ihren Vorrang zu sichern. Wenn Sie ausziehen müssen, beantragen Sie zuerst beim Gericht eine Anordnung zur Eintragung des Mietrechts (임차권등기명령). Sie hält Ihren Vorrang im Grundbuch auch nach dem Auszug aufrecht.
- Versuchen Sie eine Schlichtung. Der Schlichtungsausschuss für Wohnraummietstreitigkeiten (주택임대차분쟁조정위원회) bearbeitet Kautionsstreitigkeiten schneller und günstiger als eine Klage.
- Zeigen Sie Betrug bei der Polizei an, wenn Sie getäuscht wurden: ein falscher Vermieter, ein Fake-Inserat oder Schulden, die Ihnen verschwiegen wurden.
- Beantragen Sie die Anerkennung als Opfer. Nach dem Sondergesetz zum Jeonse-Betrug können Ausländer als Opfer anerkannt werden. Eine im April 2026 verabschiedete Änderung garantiert anerkannten Opfern ab dem 13. November 2026 mindestens ein Drittel ihrer Kaution: Wenn Sie weniger als ein Drittel zurückerhalten, zahlt der Staat die Differenz. Ob ausländische Opfer Anspruch auf diese Zahlung haben, war beim Verfassen dieses Artikels noch nicht bestätigt; fragen Sie also bei der Antragstellung nach.
- Machen Sie Ihre Versicherung geltend, wenn Sie eine HUG-Absicherung haben.
Wenn Sie unsicher sind, nehmen Sie einen Makler, der das mit Ihnen durchgeht
Ein lizenzierter Immobilienmakler (공인중개사) ist gesetzlich verpflichtet, im Rahmen der Transaktion die Grundbuchangaben zu prüfen und offenzulegen. Das macht die eigene Prüfung nicht wertlos, aber ein guter Makler sollte die Schritte 1–4 mit Ihnen gemeinsam durchgehen, nicht an Ihnen vorbei. Jedes Inserat auf Seoul Homes stammt von einem verifizierten Makler, Bauträger oder Eigentümer; sehen Sie sich die Makler an und lesen Sie unseren Leitfaden zum Mieten in Seoul als Ausländer für den gesamten Ablauf.
Häufig gestellte Fragen
Ist Wolse sicherer als Jeonse?
Meist ja, weil viel weniger Geld auf dem Spiel steht: Eine Wolse-Kaution beträgt in der Regel einige Monatsmieten statt eines Großteils des Wohnungswerts. Die gleichen Prüfungen gelten trotzdem, denn Fake-Inserate und falsche Vermieter zielen auch auf Wolse-Mieter.
Können Ausländer eine Jeonse-Kautionsversicherung abschließen?
Ja. Laut HUG können Ausländer die Garantie für die Kautionsrückzahlung beantragen. Die Kaution darf in der Hauptstadtregion Seoul höchstens ₩700 Millionen betragen, Ihre Kaution plus vorrangige Schulden darf 90 % des Wohnungswerts nicht übersteigen, und Sie müssen 전입신고 und 확정일자 erledigt haben und den Antrag stellen, bevor die Hälfte der Mietdauer verstrichen ist.
Was soll ich tun, wenn mein Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Ziehen Sie nicht vorher aus. Beantragen Sie eine Anordnung zur Eintragung des Mietrechts (임차권등기명령), um Ihren Vorrang zu sichern, versuchen Sie es beim Schlichtungsausschuss für Wohnraummietstreitigkeiten und erstatten Sie Anzeige bei der Polizei, wenn Sie getäuscht wurden. Wenn Sie eine HUG-Absicherung haben, machen Sie einen Anspruch geltend.
Bekommen ausländische Opfer von Jeonse-Betrug staatliche Hilfe?
Ausländer können nach dem Sondergesetz zum Jeonse-Betrug als Opfer anerkannt werden; bis Ende Juli 2026 waren es 544. Manche Hilfen, etwa öffentlicher Mietwohnraum, standen ihnen bisher nicht offen, und ob sie Anspruch auf die neue Mindestzahlung von einem Drittel ab dem 13. November 2026 haben, war nicht bestätigt. Fragen Sie bei der Antragstellung nach.
Wie erkenne ich ein Fake-Mietinserat in Korea?
Seien Sie vorsichtig bei einem Preis weit unter vergleichbaren Wohnungen, bei der Bitte, vor einer Besichtigung zu zahlen, und bei einem „Vermieter“, dessen Name nicht mit dem Grundbuch übereinstimmt. Besichtigen Sie die Wohnung, rufen Sie das Grundbuch selbst ab und zahlen Sie nur an den eingetragenen Eigentümer.
Zuletzt aktualisiert: 14. Oktober 2026. Dieser Artikel dient nur zur Information und ist keine Rechtsberatung. Regeln zur Opferhilfe und Versicherungsbedingungen ändern sich; prüfen Sie sie bei HUG, LH oder Ihrem Bezirksamt, bevor Sie sich darauf verlassen.