向 Real Estate 专家提问的问题

1.从可比成交案例或租金数据来看，这个定价是否合理？

直接切入实际分析，而非泛泛的市场评论。

2.在保守假设下（考虑空置率、维护成本和融资成本），这笔投资现实的现金回报率能有多少？

迫使给出经过压力测试的数字，而非忽略空置、维护和融资成本的乐观情形。

3.这个物业或交易中，有哪三个我可能低估的特有风险？

只有经手过大量类似交易的专家，才能发现那些不那么显而易见的风险。

4.这个市场能否支撑交易测算中预设的租金增长或资产增值假设？

检验这笔交易的盈利性是否依赖于可能无法实现的乐观假设。

5.在这笔交易中，除了价格以外，还有哪些条款值得谈判？

大多数人只关注价格；有经验的顾问知道，交割时间、附加条件和包含的资产同样可能价值显著。

6.什么情况下您会选择放弃这笔交易？

迫使清晰表达出交易的底线条件——这个过程往往能暴露出你此前没想到的风险。

7.与您最近在这个市场看到的其他交易相比，这笔交易处于什么水平？

获取来自当前市场实际经验的真实参照，而非挂牌材料上的数字。

8.在尽职调查中，我应该优先关注哪些方面？哪里需要特别仔细审查？

有经验的顾问清楚，对于特定类型的物业，尽职调查的哪些环节最容易暴露实质性问题。

9.在挂牌信息或交易结构中，有没有需要进一步核查的可疑之处？

独立的专家审查一笔交易，往往能发现动机强烈的买家或其代理人容易忽视的问题。

10.如果这是您自己的钱，您会按照现有条款推进吗？

直接征询意见的问题——迫使给出明确的建议，而非无休止的考量清单。