Qu'est-ce que Ratio de Couverture du Service de la Dette (DSCR) ?

Pour l'immobilier commercial : DSCR = RNE (Revenu Net d'Exploitation) ÷ Service Annuel de la Dette. Le RNE = revenus locatifs bruts moins les charges d'exploitation (hors service de la dette). Le service annuel de la dette = capital + intérêts remboursés dans l'année. Un DSCR de 1,25 signifie que le bien génère 25 % de revenus de plus que nécessaire pour couvrir la dette — offrant une marge de sécurité face aux vacances locatives ou aux hausses de charges. Les prêteurs utilisent le DSCR comme principal critère de souscription : la plupart des prêts hypothécaires commerciaux exigent 1,20 à 1,30×. Pour les prêts aux entreprises, les prêteurs calculent le DSCR à partir de l'EBITDA ou des flux de trésorerie : DSCR = EBITDA ÷ Service de la Dette. Un DSCR faible limite la capacité d'endettement d'un bien ou d'une entreprise. Les investisseurs optimisent le RNE (via des loyers plus élevés, une moindre vacance, la maîtrise des charges) pour améliorer le DSCR et accéder à un effet de levier plus élevé.

Le DSCR détermine le montant de financement que vous pouvez obtenir sur un bien ou une entreprise. Connaître votre DSCR avant de solliciter des prêteurs vous permet d'optimiser la structure financière, d'identifier les biens qui répondent à votre niveau de levier cible et d'éviter les mauvaises surprises lors de la souscription. Un conseiller financier ou un consultant immobilier peut modéliser le DSCR dans différents scénarios et vous aider à structurer des opérations conformes aux exigences des prêteurs.