La respuesta corta: la mayoría de las estafas de alquiler en Corea fracasan ante cuatro comprobaciones. Obtén tú mismo el registro de la propiedad (등기부등본) y confirma quién es el propietario. Asegúrate de que tu depósito más las deudas existentes quede muy por debajo del valor de la vivienda. Paga solo a la cuenta del propietario registrado, y por etapas. Y presenta tu 전입신고 y tu 확정일자 el mismo día de la mudanza. El resto de esta guía explica cada comprobación, las estafas que evita y qué hacer si aun así no te devuelven el depósito.
Por qué esto importa más en Corea que en casi cualquier otro lugar
Los alquileres coreanos funcionan con depósitos. Con el jeonse entregas al arrendador una suma que puede llegar a cientos de millones de wones, a menudo tus ahorros, con la promesa de que te la devolverá íntegra cuando te mudes. Incluso un depósito de wolse suele equivaler a varios meses de alquiler. El 전세사기 (fraude de jeonse) es lo que ocurre cuando esa promesa no se cumple: un arrendador sobreendeudado con la propiedad, o que nunca tuvo intención de devolverlo, deja el depósito irrecuperable.
La escala no es pequeña. Hasta septiembre de 2026, el comité gubernamental de apoyo a las víctimas había reconocido a 41.559 víctimas de fraude de jeonse desde junio de 2023, 10.221 de ellas en Seúl. Entre ellas hay extranjeros: 544 habían sido reconocidos a finales de julio de 2026. Los estafadores dan por hecho que los recién llegados no leerán los documentos, así que las comprobaciones que siguen te importan más a ti, no menos.
Las estafas con las que realmente se encuentran los extranjeros
| Estafa | Cómo funciona | La señal | Qué la evita |
|---|---|---|---|
| Deuda previa oculta (fraude de jeonse) | La vivienda ya tiene una hipoteca grande, así que tu depósito queda por detrás del banco si sale a subasta. | Depósito cercano al precio de venta; arrendador evasivo sobre los préstamos. | Revisión del registro (을구) y la comprobación de la proporción del paso 2. |
| Arrendador falso o agente falso | Alguien que no es el propietario, o que no es un agente con licencia, firma contigo y se queda con el dinero. | El nombre del contrato o de la cuenta bancaria no coincide con el registro; no hay licencia de agente a la vista. | Coteja el documento de identidad del propietario con el registro (갑구); paga solo al propietario registrado. |
| Anuncio falso | Una vivienda por debajo del precio de mercado anunciada en Danggeun, en redes sociales o en una app inmobiliaria; te piden pagar para "reservarla" antes de verla. | Precio muy por debajo del de la zona; sin visita; presión para enviar una señal de reserva. | Nunca pagues antes de ver la vivienda y el registro. |
| Doble contrato | La misma vivienda se alquila a más de un inquilino, o se organiza un subarriendo sin el consentimiento del propietario. | Quien la alquila es un inquilino, no el propietario; no hay consentimiento escrito del propietario. | Trata con el propietario registrado o con su agente con licencia; presenta el 확정일자 de inmediato. |
No son hipótesis. En julio de 2025, la policía de Mapo desarticuló una red que publicaba anuncios falsos por debajo del precio de mercado en Danggeun y se hacía pasar por propietarios y agentes: 51 víctimas, unos ₩350 millones. En julio de 2026, la policía de Bucheon detuvo a siete personas por anuncios falsos en plataformas inmobiliarias que se llevaron unos ₩550 millones de 90 víctimas.
Paso 1: Obtén tú mismo el registro de la propiedad (등기부등본)
Nunca te fíes de una copia que te entregue el arrendador o el agente. Obtenlo tú mismo en el registro del Tribunal Supremo, iros.go.kr (unos ₩1.000; tu agente o un traductor puede leerlo contigo). El registro tiene dos partes importantes:
- 갑구 (sección A): quién es el propietario. El nombre de tu contrato debe coincidir exactamente con el propietario registrado, igual que el documento de identidad que te muestre el arrendador. Aquí también aparecen los embargos y los embargos preventivos, y cualquiera de ellos es por sí solo una señal de alerta.
- 을구 (sección B): qué se debe sobre ella. Hipotecas (근저당권) y otros derechos que se cobrarían antes que tú. Si el arrendador incumple, el banco cobra primero, no tú.
Vuelve a obtenerlo el día en que pagues el resto. Una nueva hipoteca o un cambio de propietario entre la firma y la mudanza es como ocurrieron algunos de los peores casos.
Paso 2: Comprueba la proporción entre depósito y valor
Suma tu depósito a todas las deudas de la sección B y compara el total con el precio al que realmente se vendería la vivienda. Una regla general muy usada es mantener ese total por debajo de aproximadamente el 70% del valor de mercado; el límite más seguro es más bajo. Como referencia, los depósitos de jeonse de apartamentos en Seúl equivalían de media a cerca del 51% del precio de venta en enero de 2026 (KB), y los de villas en Seúl a cerca del 61% en junio de 2026 (un análisis privado de datos oficiales). Un depósito del 80–90% del precio, habitual en las villas donde se concentró el fraude, es la zona de peligro.
Pide a tu agente ventas comparables recientes, no la cifra que pide el arrendador. Las villas y los officetels pequeños son más difíciles de valorar que los complejos de apartamentos, y precisamente por eso fueron el blanco.
Paso 3: Paga por etapas y solo al propietario registrado
- Paga la señal (계약금, normalmente alrededor del 10%) al firmar, y el resto el día de la mudanza, después de haber visto la vivienda de nuevo y haber vuelto a obtener el registro.
- Envía el dinero solo por transferencia bancaria, y solo a una cuenta a nombre del propietario registrado. Si te piden pagar a un familiar, a un "administrador" o al agente personalmente, es motivo para detenerte.
- Nunca pagues para reservar una vivienda que no has visitado. Un arrendador real puede esperar a una visita; un anuncio falso no.
- Guarda todos los recibos, los mensajes y el contrato firmado. Los necesitarás si algo sale mal.
Paso 4: Tramita el 확정일자 (fecha fija) y el 전입신고 (declaración de mudanza) de inmediato
Estos dos trámites, hechos en tu 주민센터 local el día de la mudanza o justo después, son los que dan a tu depósito prioridad legal frente a otros acreedores si el arrendador incumple. Retrasarlos incluso unos días puede dejarte detrás de otra reclamación presentada en ese intervalo. Para los extranjeros, declarar la nueva dirección (체류지 변경신고) en el 주민센터 cuenta como el 전입신고. Consulta nuestra guía paso a paso del 전입신고 para saber exactamente cómo hacerlo.
Paso 5: Considera el seguro de depósito de jeonse (전세보증보험)
HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) ofrece una garantía de devolución del depósito: si el arrendador no te devuelve el depósito, HUG lo paga y reclama al arrendador por su cuenta. HUG indica que los extranjeros pueden solicitarla. Sus principales condiciones, a octubre de 2026:
- El depósito debe ser de ₩700 millones o menos en el área metropolitana de Seúl (₩500 millones en el resto del país).
- Tu depósito más cualquier deuda con prioridad sobre él no debe superar el 90% del valor de la vivienda.
- Debes haberte mudado y haber completado el 전입신고 y el 확정일자.
- Debes solicitarla antes de que haya transcurrido la mitad del plazo del contrato.
No es gratis, pero para un depósito que representa tus ahorros, la prima suele merecer la pena. Si una propiedad no se puede asegurar porque no supera la prueba del 90%, tómalo como una advertencia sobre la propiedad, no solo sobre el seguro.
Señales de alerta para retirarte
- El arrendador o el agente te desanima a obtener el registro por tu cuenta, o te da una copia que parece editada o incompleta.
- Te piden el depósito en una cuenta a un nombre distinto del del propietario registrado.
- Firma alguien que no es el propietario, con un poder que no puedes verificar directamente con el propietario.
- El alquiler o el depósito está muy por debajo del de viviendas similares de la zona, o te piden pagar antes de una visita.
- Muchas viviendas del edificio están alquiladas en jeonse por el mismo arrendador o la misma empresa de gestión, el patrón detrás de los casos del "rey de las villas" de 2022–2023.
- Presión para firmar y transferir el dinero el mismo día, antes de haber comprobado nada de lo anterior.
Si no te devuelven el depósito
- No te mudes sin proteger tu prioridad. Si tienes que irte, solicita primero al tribunal una orden de registro del arrendamiento (임차권등기명령). Mantiene tu prioridad en el registro después de mudarte.
- Prueba la mediación. El Comité de Mediación de Disputas de Arrendamiento de Vivienda (주택임대차분쟁조정위원회) resuelve las disputas por depósitos más rápido y con menos coste que un juicio.
- Denuncia el fraude a la policía si te engañaron: un arrendador falso, un anuncio falso o una deuda que te ocultaron.
- Solicita el reconocimiento como víctima. Según la Ley Especial sobre el Fraude de Jeonse, los extranjeros pueden ser reconocidos como víctimas. Una reforma aprobada en abril de 2026 garantiza a las víctimas reconocidas al menos un tercio de su depósito a partir del 13 de noviembre de 2026: si lo que recuperas es menos de un tercio, el Estado paga la diferencia. Cuando escribimos esto no se había confirmado si las víctimas extranjeras tienen derecho a ese pago, así que pregunta al presentar la solicitud.
- Reclama a tu seguro si tienes cobertura de HUG.
Si tienes dudas, trabaja con un agente que haga esto contigo
Un agente inmobiliario con licencia (공인중개사) está obligado por ley a comprobar y comunicar la información del registro como parte de la operación. Eso no le quita valor a comprobarlo tú mismo, pero un buen agente debería recorrer contigo los pasos 1–4, no a tus espaldas. Todos los anuncios de Seoul Homes proceden de un agente inmobiliario, promotor o propietario verificado; consulta los agentes y lee nuestra guía para alquilar en Seúl como extranjero para conocer todo el proceso.
Preguntas frecuentes
¿Es el wolse más seguro que el jeonse?
Normalmente sí, porque hay mucho menos dinero en juego: un depósito de wolse suele ser de unos pocos meses de alquiler, no de la mayor parte del valor de la vivienda. Aun así se aplican las mismas comprobaciones, ya que los anuncios falsos y los arrendadores falsos también se dirigen a quienes alquilan en wolse.
¿Pueden los extranjeros contratar el seguro de depósito de jeonse?
Sí. HUG indica que los extranjeros pueden solicitar su garantía de devolución del depósito. El depósito debe ser de ₩700 millones o menos en el área metropolitana de Seúl, tu depósito más la deuda previa no debe superar el 90% del valor de la vivienda, y debes haber completado el 전입신고 y el 확정일자 y presentar la solicitud antes de que haya transcurrido la mitad del plazo del contrato.
¿Qué hago si mi arrendador no me devuelve el depósito?
No te mudes antes. Solicita una orden de registro del arrendamiento (임차권등기명령) para mantener tu prioridad, acude al Comité de Mediación de Disputas de Arrendamiento de Vivienda y denuncia a la policía si te engañaron. Si tienes cobertura de HUG, presenta una reclamación.
¿Pueden las víctimas extranjeras del fraude de jeonse recibir ayuda del Gobierno?
Los extranjeros pueden ser reconocidos como víctimas según la Ley Especial sobre el Fraude de Jeonse; 544 lo habían sido a finales de julio de 2026. Algunas ayudas, como la vivienda pública de alquiler, no han estado a su alcance, y no se había confirmado si tienen derecho al nuevo pago mínimo de un tercio a partir del 13 de noviembre de 2026. Pregunta al presentar la solicitud.
¿Cómo detecto un anuncio de alquiler falso en Corea?
Desconfía de un precio muy por debajo del de viviendas similares, de que te pidan pagar antes de una visita y de un "arrendador" cuyo nombre no coincide con el registro de la propiedad. Visita la vivienda, obtén tú mismo el registro y paga solo al propietario registrado.
Última actualización: 14 de octubre de 2026. Este artículo es solo informativo y no constituye asesoramiento legal. Las normas de apoyo a las víctimas y las condiciones del seguro cambian; compruébalas con HUG, LH o la oficina de tu distrito antes de confiar en ellas.