简短回答：韩国的大多数租房诈骗，只要做到四项核查就能识破。亲自调取不动产登记簿（등기부등본），确认房主身份。确保押金加上房屋现有债务远低于房屋价值。只向登记在册的房主账户付款，并且分阶段支付。入住当天就办理전입신고（迁入申报）和확정일자（确定日期）。本指南将逐一说明每项核查、它们能防范的骗局，以及押金仍未退还时该怎么做。
为什么这件事在韩国比在几乎任何地方都更重要
韩国的租赁以押金为核心。在jeonse方式下，你要把一笔可能高达数亿韩元的钱（往往是你的积蓄）交给房东，对方承诺你搬走时全额退还。即使是wolse，押金通常也相当于几个月的房租。전세사기（jeonse诈骗）就是这个承诺落空时发生的事：房东以房产为抵押过度借贷，或者从一开始就不打算退钱，押金便再也拿不回来。
规模并不小。截至2026年9月，政府的受害者支援委员会自2023年6月以来已认定41,559名jeonse诈骗受害者，其中10,221人在首尔。外国人也在其中：截至2026年7月底，已有544名外国人获得认定。骗子认为新来的人不会细看文件，所以下面这些核查对你来说更重要，而不是更不重要。
外国人真正会遇到的骗局
| 骗局 | 手法 | 识别信号 | 防范方法 |
|---|---|---|---|
| 隐藏的先顺位债务（jeonse诈骗） | 房屋已背负大额抵押贷款，一旦被拍卖，你的押金排在银行之后受偿。 | 押金接近房屋售价；房东对贷款情况含糊其辞。 | 核查登记簿乙区（을구），并做第2步的比率核查。 |
| 假房东或假中介 | 并非房主、或并非持证中介的人与你签约并收走钱款。 | 合同或收款账户上的名字与登记簿不符；现场没有展示中介执照。 | 将房东身份证件与登记簿甲区（갑구）核对；只向登记房主付款。 |
| 虚假房源 | 在胡萝卜（Danggeun）、社交媒体或房产App上发布低于市价的房源，要求你看房前先付钱"占房"。 | 价格远低于周边；不让看房；催促转账定金。 | 没看过房子和登记簿之前，绝不付款。 |
| 一房二租 | 同一套房租给不止一位租客，或未经房主同意私自转租。 | 出租人是租客而不是房主；没有房主的书面同意。 | 与登记房主或其持证中介交易；立即办理확정일자（确定日期）。 |
这些并非假设。2025年7月，麻浦警方捣毁了一个团伙，该团伙在胡萝卜上发布低于市价的虚假房源，冒充房主和中介：受害者51人，涉案金额约3.5亿韩元。2026年7月，富川警方因房产平台上的虚假房源逮捕了7人，他们从90名受害者处骗取约5.5亿韩元。
第1步：亲自调取不动产登记簿（등기부등본）
不要依赖房东或中介给你的复印件。请自行从大法院的iros.go.kr登记系统调取（约1,000韩元；可以请中介或翻译和你一起看）。登记簿中有两个部分最重要：
- 甲区（갑구）：房子归谁所有。租赁合同上的姓名必须与登记房主完全一致，房东出示的身份证件也必须一致。查封和临时扣押也记载在这里，只要出现其中任何一项，本身就是危险信号。
- 乙区（을구）：房子背负了哪些债务。这里记载最高额抵押权（근저당권）等会先于你受偿的权利。如果房东违约，先拿到钱的是银行，而不是你。
支付尾款当天请再调取一次。在签约和入住之间新增抵押或更换房主，正是一些最严重案例的发生方式。
第2步：核查押金与房屋价值的比率
把你的押金加上乙区的全部债务，再与这套房子实际能卖出的价格比较。常用的经验法则是让总额保持在市场价值的约70%以下；更安全的界线还要更低。作为参考，2026年1月首尔公寓的jeonse押金平均约为售价的51%（KB），2026年6月首尔联排住宅（villa）的押金约为61%（基于政府数据的民间分析）。押金达到售价的80–90%，这在诈骗高发的联排住宅中很常见，属于危险区间。
请向中介索要近期可比房屋的成交价，而不是房东的报价。联排住宅和小型officetel比公寓小区更难估价，这正是它们成为目标的原因。
第3步：分阶段付款，只付给登记房主
- 签约时支付定金（계약금，通常约10%），尾款在入住当天、再次看房并重新调取登记簿之后支付。
- 只通过银行转账付款，且只转入登记房主名下的账户。如果对方要求转给亲属、"管理人"或中介个人，就该停下来。
- 没看过的房子，绝不为了"占房"付钱。真正的房东可以等你看房，虚假房源等不了。
- 保留所有收据、聊天记录和签好的合同。一旦出问题，你会用到它们。
第4步：立即办理확정일자（确定日期）和전입신고（迁入申报）
这两项手续在入住当天或入住后立即到当地居民中心（주민센터）办理，房东违约时，它们能让你的押金在法律上优先于其他债权人受偿。哪怕只拖几天，也可能让你排在这几天内登记的其他权利之后。对外国人来说，在居民中心申报新住址（체류지 변경신고）即视为전입신고。具体办理方法请参阅我们的전입신고分步指南。
第5步：考虑jeonse押金保险（전세보증보험）
HUG（韩国住宅都市保证公社）提供押金返还保证：如果房东不退押金，由HUG先行支付，再自行向房东追偿。HUG表示外国人可以申请。截至2026年10月，主要条件如下：
- 首尔首都圈的押金须在7亿韩元以下（其他地区为5亿韩元以下）。
- 押金加上顺位在前的债务，不得超过房屋价值的90%。
- 你必须已经入住，并办完전입신고和확정일자。
- 须在租期过半之前申请。
保险并不免费，但如果押金是你的积蓄，通常值得支付保费。如果一套房子因为超过90%的标准而无法投保，请把这当作对这套房子本身的警告，而不只是保险的问题。
应当放弃的危险信号
- 房东或中介不让你亲自调取登记簿，或者给你的复印件看起来被改动过或不完整。
- 要求把押金转入与登记房主不同名字的账户。
- 由房主以外的人签约，所持委托书无法直接向房主核实。
- 租金或押金远低于周边同类房屋，或要求你看房前付款。
- 同一栋楼的许多房间由同一房东或管理公司以jeonse方式出租，这正是2022–2023年"villa王"案件背后的模式。
- 在你还没核查上述任何一项之前，就催你当天签约并转账。
如果押金没有退还
- 不要在保住优先顺位之前搬走。如果必须搬离，请先向法院申请租赁权登记命令（임차권등기명령）。这样搬走后你的优先顺位仍会保留在登记簿上。
- 尝试调解。住宅租赁纠纷调解委员会（주택임대차분쟁조정위원회）处理押金纠纷，比诉讼更快、更便宜。
- 如果受骗，向警方报案。例如假房东、虚假房源，或被隐瞒的债务。
- 申请受害者认定。根据《jeonse诈骗特别法》，外国人也可以被认定为受害者。2026年4月通过的修正案规定，自2026年11月13日起，获认定的受害者至少能拿回押金的三分之一：如果你追回的金额不足三分之一，由国家补足差额。撰写本文时，外国受害者能否获得这笔款项尚未确认，申请时请务必询问。
- 申请保险理赔，前提是你已投保HUG。
如果没把握，找一位愿意陪你一起核查的中介
持证房产中介（공인중개사）依法须在交易中核查并告知登记信息。这并不意味着你自己核查就没有价值，但好的中介应当和你一起走完第1–4步，而不是绕开你。Seoul Homes上的每一条房源都来自经过验证的中介、开发商或房主；浏览中介，完整流程请阅读我们的外国人首尔租房指南。
常见问题
wolse比jeonse更安全吗？
通常是的，因为涉及的金额少得多：wolse押金一般是几个月的房租，而不是房屋价值的大部分。不过同样的核查仍然适用，因为虚假房源和假房东也会盯上wolse租客。
外国人可以买jeonse押金保险吗？
可以。HUG表示外国人可以申请其押金返还保证。首尔首都圈的押金须在7亿韩元以下，押金加上顺位在前的债务不得超过房屋价值的90%，并且须已办完전입신고和확정일자，在租期过半之前申请。
房东不退押金怎么办？
先不要搬走。申请租赁权登记命令（임차권등기명령）以保住优先顺位，尝试住宅租赁纠纷调解委员会，受骗的话向警方报案。如果投保了HUG，请提出理赔。
外国jeonse诈骗受害者能获得政府帮助吗？
根据《jeonse诈骗特别法》，外国人可以被认定为受害者；截至2026年7月底已有544人获得认定。部分支援（例如公共租赁住房）一直未向外国人开放；他们能否获得自2026年11月13日起新设的至少三分之一的补偿，也尚未确认。申请时请务必询问。
在韩国如何识别虚假租房房源？
警惕价格远低于同类房屋、要求看房前付款，以及名字与登记簿不符的"房东"。亲自看房，亲自调取登记簿，只向登记房主付款。
最后更新：2026年10月14日。本文仅供参考，不构成法律建议。受害者支援规定和保险条件会有变化，依赖之前请向HUG、LH或所在区厅核实。