핵심만 먼저: 한국의 임대 사기는 대부분 네 가지 확인으로 막을 수 있습니다. 등기부등본을 직접 발급받아 소유자를 확인하세요. 보증금과 기존 채무를 합친 금액이 집값보다 충분히 낮은지 확인하세요. 돈은 등기상 소유자 명의 계좌로만, 나눠서 보내세요. 그리고 입주하는 날 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 이 글에서는 각 확인 방법과 그것으로 막을 수 있는 사기, 그리고 그래도 보증금을 돌려받지 못했을 때 해야 할 일을 설명합니다.
한국에서 이 문제가 유독 중요한 이유
한국의 임대차는 보증금을 기반으로 합니다. 전세에서는 수억 원에 이를 수 있는 돈, 대개는 모아 둔 저축을 집주인에게 맡기고, 이사 나갈 때 전액 돌려받는다는 약속을 받습니다. 월세 보증금도 보통 몇 달 치 월세에 이릅니다. 전세사기는 이 약속이 지켜지지 않을 때 일어납니다. 집주인이 집을 담보로 과도하게 빚을 졌거나 처음부터 돌려줄 생각이 없었다면 보증금은 회수할 수 없게 됩니다.
규모도 작지 않습니다. 정부의 전세사기피해지원위원회는 2023년 6월부터 2026년 9월까지 전세사기 피해자 41,559명을 인정했고, 그중 10,221명이 서울에서 나왔습니다. 외국인도 예외가 아닙니다. 2026년 7월 말까지 544명이 피해자로 인정받았습니다. 사기꾼들은 한국에 새로 온 사람은 서류를 읽지 않을 거라고 생각하기 때문에, 아래 확인 절차는 외국인에게 덜 중요한 것이 아니라 더 중요합니다.
외국인이 실제로 겪는 사기 유형
| 사기 유형 | 수법 | 의심 신호 | 막는 방법 |
|---|---|---|---|
| 숨겨진 선순위 채무(전세사기) | 집에 이미 큰 근저당이 잡혀 있어, 경매로 넘어가면 내 보증금이 은행보다 뒤로 밀립니다. | 보증금이 매매가에 가깝고, 집주인이 대출에 대해 얼버무립니다. | 등기부등본 을구 확인과 2단계의 비율 확인. |
| 가짜 집주인·가짜 중개인 | 소유자가 아니거나 등록된 중개사가 아닌 사람이 계약을 하고 돈을 받아 갑니다. | 계약서나 입금 계좌의 이름이 등기부등본과 다르고, 중개사무소 등록증이 게시되어 있지 않습니다. | 집주인의 신분증을 등기부등본 갑구와 대조하고, 등기상 소유자에게만 돈을 보냅니다. |
| 허위 매물 | 시세보다 싼 집을 당근, SNS, 부동산 앱에 올리고, 집을 보기 전에 "잡아 두려면" 돈을 보내라고 합니다. | 주변 시세보다 훨씬 싼 가격, 집을 보여 주지 않음, 가계약금 송금 압박. | 집과 등기부등본을 확인하기 전에는 절대 돈을 보내지 않습니다. |
| 이중계약 | 같은 집을 여러 세입자에게 임대하거나, 소유자 동의 없이 전대를 놓습니다. | 집을 내놓은 사람이 소유자가 아닌 세입자이고, 소유자의 서면 동의가 없습니다. | 등기상 소유자나 그 소유자의 공인중개사와 거래하고, 확정일자를 바로 받습니다. |
실제로 있었던 일입니다. 2025년 7월 마포경찰서는 당근에 시세보다 싼 허위 매물을 올리고 집주인과 중개인을 사칭한 일당을 검거했습니다. 피해자는 51명, 피해액은 약 3억 5,000만 원이었습니다. 2026년 7월에는 부천 경찰이 부동산 플랫폼에 허위 매물을 올려 피해자 90명에게서 약 5억 5,000만 원을 가로챈 일당 7명을 체포했습니다.
1단계: 등기부등본은 직접 발급받으세요
집주인이나 중개인이 건네는 사본에 의존하지 마세요. 대법원 인터넷등기소 iros.go.kr에서 직접 발급받으세요(약 1,000원이며, 중개사나 번역사와 함께 읽어 볼 수 있습니다). 등기부등본에서 중요한 부분은 두 곳입니다.
- 갑구: 누가 소유하고 있는가. 임대차계약서의 이름은 등기상 소유자와 정확히 일치해야 하고, 집주인이 보여 주는 신분증도 마찬가지입니다. 압류와 가압류도 여기에 나오며, 그중 하나만 있어도 그 자체로 위험 신호입니다.
- 을구: 어떤 빚이 걸려 있는가. 근저당권처럼 나보다 먼저 변제받는 권리가 여기에 나옵니다. 집주인이 빚을 갚지 못하면 내가 아니라 은행이 먼저 돈을 받습니다.
잔금을 치르는 날 한 번 더 발급받으세요. 가장 심각한 피해 사례 중 일부는 계약과 입주 사이에 새 근저당이 설정되거나 소유자가 바뀌면서 일어났습니다.
2단계: 집값 대비 보증금 비율을 확인하세요
보증금에 을구의 모든 채무를 더한 뒤, 그 합계를 집이 실제로 팔릴 가격과 비교하세요. 흔히 쓰이는 기준은 그 합계를 시세의 약 70% 아래로 유지하는 것이며, 더 안전한 선은 그보다 낮습니다. 참고로 서울 아파트의 매매가 대비 전세보증금 비율은 2026년 1월 평균 약 51%(KB), 서울 빌라는 2026년 6월 약 61%(정부 자료를 바탕으로 한 민간 분석)였습니다. 사기가 집중된 빌라에서 흔했던, 매매가의 80–90%에 이르는 보증금은 위험 구간입니다.
집주인이 부르는 가격이 아니라 최근 비슷한 집의 거래 사례를 중개사에게 요청하세요. 빌라와 소형 오피스텔은 아파트 단지보다 시세를 매기기 어렵고, 바로 그 때문에 사기의 표적이 되었습니다.
3단계: 돈은 나눠서, 등기상 소유자에게만 보내세요
- 계약금(보통 약 10%)은 계약서에 서명할 때 보내고, 잔금은 입주 당일 집을 다시 확인하고 등기부등본을 다시 발급받은 뒤에 치르세요.
- 돈은 계좌이체로만, 그리고 등기상 소유자 명의의 계좌로만 보내세요. 가족, "관리인", 또는 중개인 개인 계좌로 보내 달라는 요청은 멈춰야 할 이유입니다.
- 보지 않은 집을 잡아 두려고 돈을 보내지 마세요. 진짜 집주인은 집을 보여 줄 때까지 기다릴 수 있지만, 허위 매물은 그럴 수 없습니다.
- 영수증, 메시지, 서명한 계약서를 모두 보관하세요. 문제가 생기면 꼭 필요합니다.
4단계: 확정일자와 전입신고는 바로 하세요
입주 당일이나 직후에 가까운 주민센터에서 하는 이 두 가지 신고가, 집주인이 빚을 갚지 못할 때 다른 채권자보다 보증금을 우선해서 돌려받을 법적 권리를 줍니다. 며칠만 늦어져도 그 사이에 접수된 다른 권리보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 외국인은 주민센터에서 하는 체류지 변경신고가 전입신고로 인정됩니다. 신고 방법은 전입신고 단계별 가이드에서 자세히 확인하세요.
5단계: 전세보증보험 가입을 고려하세요
HUG(주택도시보증공사)는 전세보증금 반환보증을 제공합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 HUG가 대신 지급하고 집주인에게 직접 청구합니다. HUG는 외국인도 가입할 수 있다고 밝히고 있습니다. 2026년 10월 기준 주요 조건은 다음과 같습니다.
- 보증금이 수도권은 7억 원 이하(그 외 지역은 5억 원 이하)여야 합니다.
- 보증금과 그보다 앞선 순위의 채무를 합친 금액이 집값의 90%를 넘지 않아야 합니다.
- 입주한 뒤 전입신고와 확정일자를 마쳐야 합니다.
- 임대차 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
무료는 아니지만, 저축을 맡긴 보증금이라면 대개 보증료를 낼 가치가 있습니다. 90% 기준을 넘어 보증에 가입할 수 없는 집이라면, 보험만의 문제가 아니라 그 집에 대한 경고로 받아들이세요.
이런 신호가 보이면 계약하지 마세요
- 집주인이나 중개인이 등기부등본을 직접 발급받지 말라고 하거나, 수정되었거나 일부가 빠진 듯한 사본을 건넵니다.
- 등기상 소유자와 다른 이름의 계좌로 보증금을 보내라고 합니다.
- 소유자가 아닌 사람이, 소유자에게 직접 확인할 수 없는 위임장을 들고 계약합니다.
- 월세나 보증금이 주변의 비슷한 집보다 훨씬 싸거나, 집을 보기 전에 돈을 보내라고 합니다.
- 같은 건물의 여러 세대를 한 집주인이나 관리회사가 전세로 내놓고 있습니다. 2022–2023년 "빌라왕" 사건의 패턴입니다.
- 위의 사항을 확인하기도 전에 당일 계약과 송금을 재촉합니다.
보증금을 돌려받지 못했다면
- 우선순위를 지키지 않은 채 이사 나가지 마세요. 꼭 나가야 한다면 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 이사 나간 뒤에도 등기부에 우선순위가 유지됩니다.
- 조정을 신청해 보세요. 주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 분쟁을 소송보다 빠르고 저렴하게 처리합니다.
- 속았다면 경찰에 사기로 신고하세요. 가짜 집주인, 허위 매물, 숨겨진 채무가 여기에 해당합니다.
- 피해자 결정을 신청하세요. 전세사기피해자 특별법에 따라 외국인도 피해자로 인정받을 수 있습니다. 2026년 4월 통과된 개정안은 2026년 11월 13일부터 인정된 피해자에게 보증금의 최소 3분의 1을 보장합니다. 회수한 금액이 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 지급합니다. 외국인 피해자가 이 지급 대상인지는 이 글을 쓰는 시점에 확인되지 않았으니, 신청할 때 문의하세요.
- 보증금 반환보증을 청구하세요. HUG 보증에 가입한 경우입니다.
확신이 없다면 함께 확인해 줄 중개사를 찾으세요
공인중개사는 거래 과정에서 등기부 정보를 확인하고 설명할 법적 의무가 있습니다. 그렇다고 직접 확인하는 일이 의미 없어지는 것은 아니지만, 좋은 중개사라면 1–4단계를 건너뛰지 않고 함께 진행해야 합니다. Seoul Homes의 모든 매물은 인증된 중개사, 개발사, 집주인이 올립니다. 중개사 목록을 둘러보고, 전체 과정은 외국인을 위한 서울 임대 가이드를 참고하세요.
자주 묻는 질문
월세가 전세보다 안전한가요?
대체로 그렇습니다. 걸린 돈이 훨씬 적기 때문입니다. 월세 보증금은 보통 집값의 대부분이 아니라 몇 달 치 월세 수준입니다. 그래도 허위 매물과 가짜 집주인은 월세 세입자도 노리므로 같은 확인이 필요합니다.
외국인도 전세보증보험에 가입할 수 있나요?
네. HUG는 외국인도 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다고 밝히고 있습니다. 보증금이 수도권 7억 원 이하이고, 보증금과 선순위 채무의 합이 집값의 90%를 넘지 않아야 하며, 전입신고와 확정일자를 마치고 임대차 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?
먼저 이사 나가지 마세요. 우선순위를 지키기 위해 임차권등기명령을 신청하고, 주택임대차분쟁조정위원회를 이용해 보고, 속았다면 경찰에 신고하세요. HUG 보증에 가입했다면 보증금 반환을 청구하세요.
외국인 전세사기 피해자도 정부 지원을 받을 수 있나요?
외국인도 전세사기피해자 특별법에 따라 피해자로 인정받을 수 있으며, 2026년 7월 말까지 544명이 인정받았습니다. 공공임대주택 같은 일부 지원은 외국인에게 열려 있지 않았고, 2026년 11월 13일부터 시행되는 최소 3분의 1 지급 대상인지도 확인되지 않았습니다. 신청할 때 문의하세요.
한국에서 허위 임대 매물은 어떻게 알아보나요?
비슷한 집보다 훨씬 싼 가격, 집을 보기 전에 돈을 보내라는 요청, 등기부등본의 소유자와 이름이 다른 "집주인"을 조심하세요. 집을 직접 보고, 등기부등본을 직접 발급받고, 등기상 소유자에게만 돈을 보내세요.
최종 업데이트: 2026년 10월 14일. 이 글은 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 피해 지원 규정과 보증 조건은 바뀔 수 있으니, 이에 의존하기 전에 HUG, LH 또는 관할 구청에 확인하세요.