--- title: "So vermeiden Sie einen Jeonse-Betrug (전세사기) in Seoul: Eine Checkliste zum Schutz Ihrer Kaution für Ausländer" url: "https://expertsapiens.com/de/blog/jeonse-scam-prevention-checklist-seoul/" published: "2026-09-03T00:00:00+00:00" updated: "2026-09-01T06:35:07.562485+00:00" author: "James Chae" category: "real-estate" tags: ["seoulhomes", "jeonse", "전세사기", "jeonse-scam", "korea real estate", "deposit protection", "expat-guide"] description: "Jeonse-Betrug (전세사기) war aus gutem Grund in den Nachrichten in Korea – ein Vermieter, der eine neunstellige Kaution nicht zurückgeben kann oder will, ist ein echtes Risiko, und ausländische Mieter sind ein Ziel, da sie seltener das Register überprüfen. Hier ist die Checkliste, die Sie vor der Unterzeichnung durchgehen sollten." license: "all-rights-reserved" --- # So vermeiden Sie einen Jeonse-Betrug (전세사기) in Seoul: Eine Checkliste zum Schutz Ihrer Kaution für Ausländer ## Warum das in Korea wichtiger ist als fast überall sonst Unter [jeonse](/en/blog/what-is-jeonse-korea-guide/) übergeben Sie einem Vermieter eine Kaution, die in die Hundert Millionen Won gehen kann – oft Ihre gesamten Ersparnisse – mit dem Versprechen, dass sie vollständig zurückgegeben wird, wenn Sie ausziehen. 전세사기 (jeonse fraud) ist, was passiert, wenn dieses Versprechen nicht gehalten wird: Ein Vermieter, der das Eigentum überbelastet hat oder niemals die Absicht hatte, das Geld zurückzugeben, lässt die Kaution unauffindbar. Dies wurde in Korea in den Jahren 2022–2023 zu einer nationalen Krise, und ausländische Mieter sind unverhältnismäßig betroffen, da Betrüger annehmen, dass sie die Unterlagen nicht überprüfen werden. ## Schritt 1: Ziehen Sie das Gebäude-Register (등기부등본) selbst Verlassen Sie sich niemals auf eine Kopie, die Ihnen der Vermieter oder Agent gibt – ziehen Sie es selbst aus dem Register des Obersten Gerichtshofs unter [iros.go.kr](https://www.iros.go.kr) (ein paar tausend Won, verfügbar in englischer Form über einen Übersetzer oder Ihren Agenten). Überprüfen Sie: - **Wer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist** – der Name im Mietvertrag muss genau mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmen. - **Bestehende Hypotheken (근저당권)** – wenn die Immobilie bereits eine große Hypothek hat, kann Ihre Jeonse-Kaution zusammen mit der Hypothek den tatsächlichen Wert der Immobilie übersteigen. Wenn der Vermieter in Verzug gerät, wird zuerst die Bank bezahlt – nicht Sie. - **Frühere Pfandrechte oder Beschlagnahmen** – jeder bestehende rechtliche Anspruch auf die Immobilie ist ein eigenes Warnsignal. ## Schritt 2: Überprüfen Sie das Verhältnis von Kaution zu Immobilienwert Eine weit verbreitete Faustregel: Ihre Jeonse-Kaution plus eine bestehende Hypothek sollte ungefähr 70 % des Marktwerts der Immobilie nicht überschreiten (einige Richtlinien aus den Reformen der Regierung nach der Krise setzen die sichere Grenze sogar noch niedriger, näher an 60 %). Fragen Sie Ihren Agenten nach einem aktuellen vergleichbaren Verkaufspreis, nicht nur nach dem Angebotspreis des Vermieters. ## Schritt 3: Lassen Sie 확정일자 (Fester Termin) und 전입신고 (Einzugsbericht) sofort erledigen Diese beiden Anmeldungen, die in Ihrem lokalen 주민센터 am Einzugstag oder direkt danach erfolgen, geben Ihrer Kaution rechtlichen Vorrang gegenüber anderen Gläubigern, falls der Vermieter in Verzug gerät. Eine Verzögerung von nur wenigen Tagen kann Sie hinter einen anderen Anspruch zurückwerfen, der in diesem Zeitraum eingereicht wurde. Sehen Sie sich unseren [schrittweisen Leitfaden zum 전입신고](/en/blog/moving-in-report-jeonipsingo-foreigners-seoul/) an, um genau zu erfahren, wie man es einreicht. ## Schritt 4: Erwägen Sie eine Versicherung für die Jeonse-Kaution (전세보증보험) HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) und SGI bieten Kautionsversicherungen an – wenn der Vermieter Ihre Kaution nicht zurückgibt, zahlt der Versicherer und verfolgt den Vermieter selbst. Es ist nicht kostenlos, aber für eine Kaution, die Ihre Lebensersparnisse repräsentiert, ist die Prämie häufig den Preis wert. Nicht jede Immobilie ist qualifiziert (die gleichen überbelasteten Gebäude, die das höchste Risiko darstellen, sind oft die, die von Versicherern abgelehnt werden), was selbst ein nützliches Signal ist. ## Warnsignale, von denen Sie Abstand nehmen sollten - Der Vermieter oder Agent ermutigt Sie nicht, das Register selbst zu beziehen, oder stellt eine Kopie zur Verfügung, die bearbeitet/unvollständig aussieht. - Die Kaution wird auf ein persönliches Konto angefordert, das nicht im Namen des eingetragenen Eigentümers steht. - Das Gebäude hat viele Einheiten unter Jeonse mit demselben Vermieter / Verwaltungsunternehmen (ein Muster, das in mehreren Betrugsfällen 2023 zu sehen war – "Villa-König"-Vermieter, die Dutzende von Einheiten mit dünnem Kapital auf dem Papier halten). - Druck, am selben Tag zu unterschreiben und Überweisungen vorzunehmen, bevor Sie Zeit haben, etwas davon unabhängig zu überprüfen. ## Wenn Sie unsicher sind, verwenden Sie einen Agenten, der das mit Ihnen durchführt Ein lizenzierter [Immobilienmakler (공인중개사)](/en/category/real-estate/) ist rechtlich verpflichtet, die Registerinformationen im Rahmen der Transaktion zu überprüfen und offenzulegen – diese Verantwortung mindert nicht den Wert der Selbstüberprüfung, aber ein guter Agent sollte mit Ihnen die Schritte 1-3 durchgehen, nicht um Sie herum. _Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Überprüfen Sie die aktuelle Berechtigung für Regierungsversicherungen und die Verfahren zur Registrierungskontrolle direkt, da die Reformen nach den Betrugsfällen von 2022–2023 weiterhin die Anforderungen aktualisieren._